編者按：近日，《中華工商時(shí)報》專(zhuān)訪(fǎng)全國政協(xié)委員、銀泰集團創(chuàng )始人兼董事長(cháng)沈國軍，并發(fā)表題為《專(zhuān)訪(fǎng)沈國軍：加快商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化促內需穩就業(yè)》的報道，以下為報道全文。

“近兩年，受線(xiàn)上消費疊加新冠肺炎疫情的沖擊，國內眾多購物中心、酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)紛紛以被動(dòng)降租來(lái)抵御風(fēng)險，不少商業(yè)綜合體通過(guò)加強線(xiàn)上促銷(xiāo)、直播帶貨以及推行夜市經(jīng)濟等方式實(shí)現逆勢崛起，通過(guò)提升運營(yíng)管理能力來(lái)實(shí)現商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)增值，推動(dòng)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化成為備受關(guān)注的議題?！比珖f(xié)委員、銀泰集團創(chuàng )始人兼董事長(cháng)沈國軍接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化落地步伐較為遲緩，一定程度上阻礙了行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)程。針對這一問(wèn)題，今年兩會(huì )他提交了《關(guān)于加快商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化，為促內需、穩就業(yè)作貢獻的提案》。

在過(guò)去一年的調研中，沈國軍發(fā)現以大型購物中心為代表的商業(yè)綜合體已成為新零售及消費升級的主要場(chǎng)景，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)盤(pán)活潛力巨大。同時(shí)，近年來(lái)國內公募基礎設施領(lǐng)域成功推行的REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）也為商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化提供了積極借鑒。

由此，沈國軍認為當前加快推進(jìn)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的時(shí)機已趨成熟，但相關(guān)的法制、監管及財稅等政策還需進(jìn)一步完善。他建議，首先應健全商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的法制環(huán)境，明晰REITs中大類(lèi)資產(chǎn)的類(lèi)別和屬性，明確劃分基金管理人與運營(yíng)管理人的權責邊界；從土地增值稅、印花稅、所得稅三個(gè)角度著(zhù)手，完善REITs相關(guān)的配套稅收政策。

其次要完善商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化監管體系。一方面加快構建資產(chǎn)評估和信用評級體系，充分發(fā)揮對REITs企業(yè)資金流動(dòng)等方面評估和監管效力；另一方面加強對類(lèi)REITs等創(chuàng )新產(chǎn)品信息披露環(huán)節監管引導，在產(chǎn)品信息披露完備性等方面，與市場(chǎng)上較為成熟的其他標準化產(chǎn)品看齊。

他還建議，依托商業(yè)物業(yè)優(yōu)質(zhì)運營(yíng)主體開(kāi)展REITs試點(diǎn)，優(yōu)先考慮資產(chǎn)儲備充足的企業(yè)參與試點(diǎn)。最后，引導參與主體多關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量，聚焦“資產(chǎn)融資”本義；引導物業(yè)持有人或資產(chǎn)管理人，通過(guò)提升資產(chǎn)運營(yíng)和管理能力來(lái)打造REITs產(chǎn)品的核心競爭力。